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自疫情爆发以来，世界各地的房价都在飙升。到今年第三季度，在跟踪的46个市场中，价格涨幅超过10%的市场略多于三分之一，其中一半位于亚太地区。尽管在疫情期间，房价增长最快的城市的构成发生了变化，但有一个市场始终保持在前五名:首尔。

1.首尔房价达收入中位数17倍，20多项房价措施“无济于事”

上个季度，首尔的高档住宅价格同比上涨22.6%，涨幅在迈阿密之后，位居第二。首尔房价持续上涨的一个迹象是，上季度房价环比上涨6.5%。与此形成鲜明对比的是，我国和加拿大的一些城市在今年年初实现了强劲的季度环比增长，但涨幅不大，甚至有所下降。

鉴于韩国政府多年来一直在为房地产市场努力降温，首尔的房价繁荣就更加引人注目。自2017年5月韩国总统文在寅就任以来，韩国政府推出了20多项控制房价的措施，但都没有奏效。

图源：法新社

韩国央行描绘了一幅令人担忧的泡沫图景。在6月发布的最新金融稳定报告中，该机构表示，居住着韩国近一半人口的首尔市区的房价“定价过高”，一旦出现流动性冲击，房价可能大幅下跌。然而，该报告最令人震惊的数据是房价收入比的飙升。首尔的平均房价自 2012 年以来翻了一番，今年第一季度达到家庭收入中位数的 17.4 倍。在伦敦和纽约，这一比率分别接近 12 和 6.5。

2.韩国房价政策为何不管用？

虽然住房负担能力对于许多发达和发展中经济体来说是一个严重的问题，而且政府正在努力在不损害复苏的情况下控制价格，但韩国是一个典型的例子，说明为市场降温的政策可能会出现严重错误。

图源：法新社

首先，韩国政府几乎完全专注于抑制投机的措施，而不是增加供应。尽管在许多过热的房地产市场中，这是一个常见的问题，但韩国经济和金融市场的特性加剧了这一问题。

与其他国家相比，韩国家庭在房地产上所占的财富比例要高得多。而限制抵押贷款，并对拥有多套住房和“倒卖”房产的人征收更高的税，这样的努力会导致结果适得其反。不仅最终抑制了销售、挤压了供应并进一步推高了价格，还激怒了房主，并使首次购房者更难登上房产阶梯。

此外，充裕的流动性抵消了降温措施的作用。尽管韩国央行已开始加息，但提高借贷成本是控制房价的一个众所周知的生硬工具。在一个家庭负债位居世界前列、80%的新抵押贷款采用浮动利率的国家，这种做法尤其危险。

图源：路透社

第三，没有哪个国家像韩国一样，受到房价飞涨的影响，不得不面对如此负面的宣传。韩国电影《寄生虫》在2019年成为第一部获得奥斯卡最佳影片奖的非英语电影，该片生动地反映了首尔经济适用房的缺乏。与此同时，Netflix的反乌托邦剧《鱿鱼游戏》在国际上引起轰动，这部剧捕捉了该国日益扩大的不平等和家庭负债的上升。虽然这对韩国娱乐产业来说是一个巨大的胜利，但这些影片却激起了公众对大城市房价过高的不满。